I disse tider med et noe uforutsigbart boligmarked, vil det for selgere flest være av ekstra stor viktighet at de budene man oppnår er «sikre» i den forstand at den som blir kjøper har betalingsevne.
Et resalg/dekningssalg fordi en kjøper ikke kan betale for seg, vil normalt bety risiko for en reduksjon i eiendommens kjøpesum. Dersom markedet i tillegg er i en utfordrende fase, vil et dekningssalg for en selger som gjerne allerede har gått videre med sin kapital kunne oppleves som kritisk.
Det synes i dag å være fast bransjepraksis i eiendomsmeglerforetakene å foreta undersøkelser og kontroll av den finansiering budgiver oppgir som grunnlag for sitt bud. Meglers oppgaver og plikter forbundet med finansiering av bud er også gjentatte ganger beskrevet i rettspraksis.
Utgangspunktet for hva meglers plikt omfatter finnes blant annet i en eldre Høyesterettsdom fra 1993 (RT-1993-156) der det uttales at eiendomsmeglere har plikt til «så langt som mulig» å undersøke kjøpers finansiering der «det kan være grunn til å tvile på kjøperens betalingsevne». I disse tilfellene må megler enten iverksette nærmere undersøkelser dersom det er mulig eller i hvert fall gjøre selgeren kjent at finansieringen ikke er bekreftet.
Forarbeidene til någjeldende eiendomsmeglingslov (NOU 2006:1 side 125 og 126), uttaler følgende: «Etter utvalgets oppfatning tilsier meglers omsorgsplikt at budgivers finansiering kontrolleres så langt det er mulig. Arbeidsbyrden med å gjøre dette er ikke så stor sammenholdt med viktigheten av at finansieringen er i orden. I de tilfeller megler av forskjellige årsaker ikke har fått bekreftet den finansieringsplan som budgiver har opplyst, eller budgiver ikke ønsker å gi slike opplysninger, skal selgeren informeres om dette».
I en noe nyere dom fra Eidsivating lagmannsrett (LE-2015-7588), er det lagt til grunn at megler som en del megleroppdraget er forpliktet til å foreta undersøkelser av kjøperens finansiering, og at de opplysninger som kjøperen gir om finansiering skal kontrolleres så langt det er mulig. Noen alminnelig plikt til å foreta nærmere undersøkelser av en opplyst finansiering utover å kontakte oppgitt kontaktperson i vedkommende bank, kan det imidlertid normalt ikke oppstilles.
Situasjonen rundt finansiering og den konkrete faktiske situasjon rundt bud og budgiver er sjelden likeartet. Noen typiske situasjoner går imidlertid igjen i saker man ser kommer opp som tvister mellom meglerforetakene og deres oppdragsgivere.
Det kan være slik at megler av tidsmessige årsaker ikke får undersøkt og kontrollert oppgitt bankfinansiering. I disse tilfellene er det viktig at megler gjør selger oppmerksom på at finansieringen som er oppgitt ikke er kontrollert, og hva som er årsaken til det.
En annen variant for tvister mellom meglerforetakene og oppdragsgiver synes å være saker der budgiver oppgir en eller annen form for egenkapital som finansieringskilde.
Det «enkle» og mest tilforlatelige, er at kjøpet skal finansieres gjennom egenkapital som vil tilflyte gjennom salg av eiendom. I disse tilfellene kan megler i alle fall forholde seg til om budgiver eier eiendom med en slik verdi og pantestatus at det tilsier at finansieringsopplysningen er realistisk, mens tidsaspektet ved et salg selvfølgelig vil være verre å bedømme. Megler må da opplyse selger om resultatet av eventuelle undersøkelser, og at finansieringen ikke lar seg bekrefte med den følge at en aksept av budet vil kunne utgjøre en risiko for selger.
Så har man de budgivere som oppgir at man venter på midler i form av forretningskapital, arv eller annet fra utlandet. Utgangspunktet for disse tilfellene er at det normalt ikke kan kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers økonomi og/eller regnskaper. Meglers oppgave blir dermed å utvise en viss advarende holdning i forhold til den risiko denne type bud kan bety.
Men; det er selger som i siste omgang bestemmer, og der det ikke foreligger andre bud og det ubekreftede budet er høyt nok viser det seg ofte at selger tar sjansen på å akseptere budet.
Selv om megler på eksemplarisk vis i telefonsamtaler forklarer selger hva status er og om den generelle risiko ved bud uten bekreftet finansiering, vil muntlighet være et bevismessig problem ved en senere uenighet med selger. Når dekningssalget er et faktum, kan det være lett for selger å rette kritikk mot megler for manglende eller mangelfull informasjon.
Det er på denne bakgrunn viktig å «stresse» at meglerforetakene i alle tilfeller der finansiering ikke lar seg bekrefte sørger for gode og innarbeidede rutiner for at informasjon og rådgivning til selger skjer skriftlig; eller at man alle fall bekrefter telefonsamtaler skriftlig i etterkant.