I forlengelsen av min forrige artikkel om meglers ansvar for å undersøke kjøpers finansiering, vil jeg i det følgende se på meglers rolle og meglers plikter der manglende evne og/eller vilje hos kjøper til å gjennomføre handelen fører selger ut i et såkalt dekningssalg.
Et dekningssalg innebærer kort sagt at den «forsmådde» selger hever avtalen som er inngått og foretar et nytt salg av eiendommen for første kjøpers risiko og regning.
For kjøper vil et dekningssalg kunne medføre et erstatningskrav fra selgers side. Et erstatningskrav vil gjerne omfatte negativ prisdifferanse mellom kjøpesummen kjøper tilbudte og ny kjøpesum, morarenter, kostnader ved eventuell mellomfinansiering, løpende driftskostnader ved eiendommen og utgifter til eiendomsmegler i salg nummer to. Med mindre man befinner seg i et gunstig og oppadgående marked der det oppnås en bedre pris for eiendommen i andre salgsrunde, vil kjøper som en følge av sitt mislighold altså kunne risikere å få et betydelig pengekrav mot seg.
Det rettslige utgangspunkt for et dekningssalg er selgers hevning av avtalen når kjøpers forsinkelse med å betale kjøpesummen utgjør et vesentlig avtalebrudd, jf. avhendingsloven § 5-3 første ledd. Når en kjøper uberettiget trekker seg fra en bindende avtale, foreligger det alltid et vesentlig avtalebrudd som gir selgeren rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg. For øvrig vil det bero på en samlet vurdering av om misligholdet er vesentlig. I de fleste situasjoner der kjøper kommer i ansvar overfor selger dreier det seg om manglende eller forsinket betaling. En rekke momenter er av betydning for vurderingen for hevningsadgangen, blant annet betalingsforsinkelsens varighet.
Meglers rolle i disse situasjonene er ikke direkte lovregulert, og det er begrenset lærdom få hente fra retts- og nemndspraksis for hvordan megler skal og bør håndtere selgers- og kjøpers situasjon.
Basert på meglers alminnelige omsorgs- og rådgivningsplikt, vil meglers rolle når forsinkelsen er et faktum, i første omgang være å avklare situasjonen for begge parter i handelen. Denne avklaringsfasen innebærer kontakt med kjøper for å få bragt på det rene hva årsaken til manglende innbetaling av kjøpesum er. Deretter må megler kontakte selger for å avklare om de er villige til å gi tilleggsfrist i henhold til avhendingsloven, jf. § 5-3, 3. ledd. En eventuell tilleggsfrist bør bekreftes skriftlig fra selgers side.
Når avklaring av situasjonen foreligger, og heving er et faktum, er det meglers oppgave å gi god og forståelig informasjon til begge parter om rettsreglene for, fremgangsmåten ved og konsekvensen av et dekningssalg. Både selger og kjøper skal ha skriftlig informasjon om hva situasjonen innebærer av risikoer, rettigheter og plikter. For så vidt gjelder informasjon om rettsreglene og de formelle varslene, vil mange meglerforetak benytte standardbrev som skal dekke normalsituasjonen. Det er viktig at meglerforetakene påser at standardene som benyttes er gode nok mht. innhold og språk slik at partene forstår sin posisjon og situasjon, men det er også viktig at den enkelte megler er oppmerksom på eventuelle særlige forhold i den konkrete sak som kan medføre behov for tilpasning av standardbrevene.
For kjøper vil informasjon om hvilken risiko og hvilket ansvar man løper har ved misligholdet være det sentrale. Slik informasjon skal gis i forkant av hevingserklæringen. Kjøper bør få et bilde av hvilket krav som kan bli resultatet av en hevning og et etterfølgende dekningssalg.
For selger vil det, ut over det rent formelle, være essensielt å få vite hvordan prosessen videre vil være, både med tanke på tidsaspekt og håndtering. Selger har selvfølgelig også en interesse av å vite hvilke kostnader han kan kreve dekket. Meglers rolle overfor selger som oppdragsgiver vil også være å gi en faglige vurdering med råd om hvordan selve salgsstrategien ved et dekningssalg skal legges opp i forhold til markedet.
Det vil normalt være en god ide å råde både kjøper og selger til å skaffe bistand fra advokat/juridisk rådgiver for å håndtere situasjonen rundt det erstatningskravet som vil oppstå i forholdet mellom dem. Som mellommann med omsorgsplikt for begge parter skal megler ikke ha noen rolle som representant for den ene eller den andre av partene. Det er i dette bildet derfor viktig at megler gir selger og kjøper informasjon om når meglers rolle som mellommann tar slutt og andre rådgivere må ta over, slik at selger og/eller kjøper ikke stiller med forventninger til bistand fra megler som ikke kan innfris. Det blir kommer det sjelden annet enn misnøye ut av.
Normalt sett vil selger være tjent med at dekningssalget blir håndtert av samme meglerforetaket som stod for handel nr. 1. Dette både av økonomiske og praktiske årsaker; man kjenner sin megler og megler kjenner eiendommen godt. I de tilfellene der selger ytrer misnøye i forhold til meglers utførelse av salgsoppdraget, bør imidlertid megler spørre seg selv om det er grunnlag for å gå videre med et salgsoppdrag der selger kanskje ikke har den nødvendige tillit til arbeidet som utføres. Ved formell tvist vil det normalt både være fornuftig og i tråd med god meglerskikk av megler å tre ut av sitt oppdrag.