Hytteforbudet som følge av beredskapsmessige hensyn medfører at mange ikke får brukt hytta i påsken. Mange eier hytte sammen med andre, og har delt bruken av hytta mellom seg. Hvordan blir det hvis det var din tur til å bruke hytta denne påsken, men det blir hindret av hytteforbudet?
Mange eier hytte sammen med andre. Det kan være søsken som har arvet hytta, eller flere som går sammen og kjøper hytte i stedet for å eie alene. Hvis ikke hytta er stor nok til at alle kan bruke den samtidig, må bruken deles mellom eierne. Mange har delt det i tid/perioder, slik at for eksempel en kan bruke hytta i påsken mens den andre får vinterferien. Hytteforbudet rammer alle hytteeiere, og påsken er en av de store hytte-høytidene. Det føles kanskje enda verre å gå glipp av hytte-påsken hvis du bare kan bruke hytta hver annen eller tredje påske på grunn av fordelingen. Hvordan er da jussen når hytteforbudet griper inn i dette?
Jussen:
De som eier hytte sammen er rettslig sett sameiere, uansett om de har kjøpt eller arvet hytta. Da gjelder sameieloven. Lovens regler gjelder hvis ikke annet er avtalt – loven kan med andre ord fravikes ved avtale.
Sameieloven har ikke konkrete regler om hvordan sameiere i en hytte skal fordele bruken mellom seg. Reglene i loven er generelt utformet, og gjelder i utgangspunktet for alt som eies i sameie, enten det er snakk om bil, båt, verktøy eller fast eiendom (som en hytte). Når det gjelder bruk og utnytting, heter det i §3 at «Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar» Sameieloven gir dermed ikke direkte svar på spørsmålet om hvordan hytteforbudet som følge av smittefare påvirker fordelingen mellom sameierne. Det finnes heller ingen andre lover som regulerer spørsmålet.
Den konkrete fordelingen er ofte avtalt mellom sameierne. Det kan være regulert i en skriftlig avtale, men det kan også være avtalt muntlig – muntlige avtaler er også bindende.
For at den situasjonen som er omtalt her skal bli aktuell, må avtalen – enten den er skriftlig eller muntlig – si noe konkret om bruk av hytta i påsken. I det følgende brukes det som eksempel at to sameiere, Kari og Per, har en skriftlig avtale om at de kan bruke hytta annenhver påske, og avtalen på det punktet sier at: «Bruken av hytta fordeles slik at i år som slutter med partall kan Kari bruke hytta i påsken og høstferien, og Per i vinterferien og julen. I år som slutter med oddetall er det motsatt.»
Vi må vel regne med at de færreste avtaler har konkrete reguleringer av en situasjon som består i at myndighetene forbyr bruk av hytter. Om avtalen likevel skulle ha bestemmelser om det, vil det naturligvis være avtalen som gjelder.
Sameieloven har som nevnt ikke konkrete regler om hvordan sameiere skal fordele bruken mellom seg.
Et grunnleggende avtalerettslig prinsipp er at avtaler er bindende mellom partene, og at avtalen skal holdes. Det innebærer at avtalen gjelder, med mindre det foreligger et konkret grunnlag for å sette den til side (for eksempel at avtalen er ugyldig). Hvis en part ikke overholder avtalen, vil det være mislighold av avtalens forpliktelser (avtalebrudd). Misligholder den ene parts avtaleforpliktelse, kan den andre parten gjøre gjeldende som et såkalt misligholdskrav (for eksempel kreve erstatning).
En situasjon som den vi nå er oppe i kan anses som såkalt «force majeure» (fransk for «større krefter»), som kan få betydning i avtaleforhold. Regelen om force majeure er ulovfestet og den innebærer at en avtalepart kan bli helt eller delvis fritatt for misligholdsansvaret hvis det skjer noe helt uforutsett, utenfor hans kontroll (krig og naturkatastrofer brukes ofte som eksempel). Eksempelvis vil en selger kunne blir fritatt for erstatningsansvar som følge av forsinkelse, hvis forsinkelsen skyldes force majeure.
Reglene om force majeure vil imidlertid ikke løse vårt spørsmål. Konsekvensen av hytteforbudet innebærer ikke noe mislighold av avtalen fra den/de andre sameierne sin side. Det er ikke den ene sameieren som er årsaken til at den andre «mister» påsken – det er myndighetenes restriksjoner som er årsaken. Den som «mister» påsken på grunn av hytteforbudet vil derfor ikke ha noen misligholdskrav mot den andre.
Konklusjon og oppsummering:
En situasjon med hytteforbud på grunn av smitteverntiltak har vi ikke hatt Norge før. Dette reiser da også en rekke nye problemstillinger, som ikke er løst fra før.
Som nevnt reguleres ikke problemstillingen i lovverket, og de færreste avtaler om fordeling av hyttebruk vil regulere spørsmålet. Videre vil det ikke anses som avtalebrudd at en part i avtalen mister sin rett til benytte hytta. Heller ikke reglen om «force majeure» vil kunne komme den forbigåtte hytteeieren til unnsetning.
Etter vårt syn vil konklusjonen bli at en sameier som «mister» påsken på grunn av hytteforbudet ikke har noe rettslig grunnlag for å kreve noe fra øvrige sameiere. Slike helt spesielle og uforutsette situasjoner kan dessverre oppstå, og det er ikke alltid slik at man blir holdt fullstendig skadesløs.
I en slik situasjon vil det uansett være en fordel å ha en åpen og god dialog mellom sameierne, selv om de kan ha motstridende interesser i det aktuelle spørsmålet. I mange tilfeller kan man finne gode og smidige løsninger ved å snakke sammen. I eksempelet ovenfor her, kan det jo tenkes at Per uansett har lyst til å reise til utlandet neste påske, og at Kari da kan få bruke hytta.
Advokatfirmaet Henriksen & Co har solid kompetanse på denne type rettsspørsmål, og kan bistå i både utarbeidelse av avtaler og ved tvist mellom sameiere. Ta kontakt hvis du ønsker bistand!